Residencial Alpha Garden

Caros condôminos
Gostaria de esclarecer como anda nosso trabalho para que cada dia mais tenhamos qualidade de vida perfeita no Condomínio Alpha Garden.
Além de termos e-mail e blog (teremos, também site, daqui um tempinho), tentaremos manter todos vocês sempre bem informados e, desde já, pedimos a contribuição de todos para alcançarmos tal objetivo.
Sempre nos reunimos para discutir o andamento de nossas tarefas, a última reunião se realizou no dia 21.11.2006, e as atribuições foram designadas de acordo com a possibilidade de tempo, afinidade com o assunto e muita boa vontade do condômino que se prontificou a ajudar.
Como critério de escolha, caso tenhamos que escolher um fornecimento, um técnico para desenvolver um trabalho ou uma empresa para realizar uma obra, ficou decidido (há algum tempo) que adotaríamos sempre o critério técnico + preço, pois alia-se a boa técnica com preço justo.
Assim, passo a listar as questões que estão sendo tratadas e qual o condômino que ficou responsável pela solução do problema:
a) Abertura de conta bancária: Antônio (casa 75), Nelson (casa 144), Lincoln (casa 33) e Rui (casa 89). Estamos analisando: documentação exigida; taxas bancárias; atendimento excelente. O banco que unir tais critérios, ficará administrando nossa conta condominial;
b) Títulos protestados: O condomínio tinha diversos. O Nelson (casa 144) resolveu treze (13) pendências. Faltam, ainda, três (3), mas a Administradora contratada está, judicialmente, providenciando;
c) Licença Ambiental e Laudo de Efluentes Sanitários: O Lincoln (casa 05) está providenciando a expedição dos referidos documentos, pois é bem complicado porque envolve parte de construção (esgoto), parecer técnico de pessoa especializada no assunto e, o mais difícil: a burocracia do Poder Público;
d) Paisagismo: a Mara (casa 113) se prontificou a cuidar desta tarefa, pois nossas tubulações são todas subterrâneas. Já solicitamos da Construtora Capital algumas providências para que a Mara possa comunicar aos condôminos sobre quais plantas e quais os locais que podem ser utilizados para uso de plantas ornamentais;
e) Luz para todo o condomínio: Suely (casa 75), Lincoln (casa 33) e Rui (casa 89) estão tratando c/ a empresa responsável pelo setor;
f) Recebimento do condomínio: foi composta uma Comissão (Ata do dia 14.08.2006) composta pelo Ricardo (casa 153); Augusto (135) e Paulo Tinoco (casa 63). Vamos contactar com os mesmos para saber se continua de pé o compromisso para avaliar o condomínio, a fim de podermos receber o condomínio;
g) Intervox: Lincoln (casa 33) se comprometeu a tentar resolver esse problema que nos persegue há tempos;
h) Sede para administração do condomínio: como todos sabem temos clube, mas não temos sede p/ administração do condomínio. Sequer temos um lugar para guardar os documentos do condomínio. O Petronilo (casa 91), subsíndico, e a Débora (casa 47) estão tratando do tema junto à Construtora Capital;
i) Portaria: O que fazer para melhor utilizarmos nossa portaria como, por exemplo, entrada de visitantes, entrada de moradores, câmeras p/ segurança, registro dos que adentram no condomínio, são alguns dos pontos que a Débora (casa 47) e a Suely (casa 75) vão tentar solucionar o mais rápido possível.
j) Inadimplentes: a Administradora contratada está providenciando acordos (em andamento) e processos de execução, se assim o caso demandar (e conforme decidido em assembléia).
l) Festas/Recreação: a Aline (casa 123) está providenciando festas natalinas e férias de nossas crianças;

m) Dedetização - os preços estão sendo coletados. Um dos responsáveis é o sr. Williem (casa 116). Já temos 2 propostas que estão com o Petronilo, a questão reside no fato de que a 3ª empresa tem que apresentar proposta com vantagens, levando em conta a técnica e preço do serviço.
E assim estamos batalhando!

Nos dias 23 e 24 de novembro de 2006 constatei situações ocorridas no clube do nosso condomínio que poderíamos, sem qualquer reserva, caracterizar como anti-social, de acordo com o novo Código Civil.
Antes de mencionar o ocorrido, gostaria de expor que o clube está consumindo considerável quantia de dinheiro, vez que as piscinas estavam com suas águas inadequadas para uso, haja vista até seus filtros de limpeza se encontrarem quebrados quando assumimos a administração.
Pois bem, vamos aos fatos:

1) na 5ª-feira um grupo de jovens se jogaram/empurraram na piscina com farda escolar, atirando n'água, inclusive, seus tênis. Roupa adequada para piscina é calção/biquíni de banho e, tênis jamais pode ser comparado com bola, se é que a intenção fosse bater uma “bolinha”!;

2) na 6ª-feira fui informada que ocorria no clube, no horário do almoço, um evento que não tinha havia sido feita, sequer, a devida reserva. E pasmem! Após o divertimento do grupo, todos se jogaram/empurraram n'água com suas respectivas fardas.
As condutas aqui registradas podem, rapidamente, configurar desobediências, no mínimo, a alguns artigos de nossa Convenção, assim como de nosso Regimento Interno. Senão vejamos:
1. Da Convenção:

- art. 6º, letra b.

2. Do Regimento Interno:

- art. 30 (é proibido convidado adentrar nas piscinas);
- art. 32 (só será permitido o uso das piscinas após a passagem pelo chuveiro e lava-pés);
- art. 35 (quando cita os jogos esportivos, não faz menção a jogo que faça uso de tênis);
- art. 37, b (a prática de brincadeiras, tais como empurrões, é proibida);
Por fim, o art. 41 diz que “o síndico tem plenos poderes para tomar as medidas que julgar convenientes para manter a boa ordem no uso das piscinas”.
A fim de coibir situações como agora descrevi, esclareço que levarei os respectivos casos ao conhecimento do Conselho Consultivo propondo à aplicação de multa para os responsáveis, condôminos das unidades autônomas protagonizadoras de tais incidentes, de acordo com os arts. 6º, caput e 35, a da Convenção e arts. 75 e 76 do Regimento Interno.

Neste final de semana foram entregues aos condôminos a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, com o objetivo de que todos tomem ciência das regras condominiais, bem como estimular a participação de todos na administração do nosso condomínio. A participação será excelente se todos contribuírem com propostas para alteração dos referidos instrumentos, pois precisamos adequá-los às exigências legais como, também, às nossas necessidades atuais surgidas no decorrer de nossa convivência diária.

“Respeito é bom e eu gosto”. O adágio popular transcrito vale para as nossas relações humanas. Agredir quem convive conosco é muito desagradável. Se alguma chateação ocorrer no seu dia a dia, seja por ter sido praticado por algum empregado do condomínio, seja por parte de algum vizinho, tente primeiro saber as razões que levaram àquela situação.
As regras são para ser seguidas, logo todos nós temos que respeitá-las. Se foi feito algum pedido, tenha certeza, a intenção é a melhor possível: melhorar cada vez mais a administração do Alpha Garden.
Logo, fique certo, nossa administração, respeita-o. Respeitamos seu espaço, sua privacidade, seu sossego. Mas, vale ressaltar, o contrário, também, é verdadeiro: respeite nosso espaço, nossa privacidade, nosso sossego.

Nosso e-mail (alpha.garden@hotmail.com) e nosso blog (alphagardenmanaus.blogspot.com) foram criados para que tenhamos a melhor comunicação possível. Por isso, repassem aos demais vizinhos. Acreditamos que a maioria dos condôminos já tomaram conhecimento desses instrumentos de comunicação, postos à nossa disposição.
Ademais, na portaria do condomínio há um Livro de Ocorrências para que o condômino insatisfeito com alguma situação possa fazer sua reivindicação.
Utilize tais meios para se comunicar conosco. Se, porventura, você, condômino, se sentir incomodado com algum procedimento praticado dentro do Alpha Garden, faça sua devida comunicação do fato.

Caro condômino, algumas situações podem causar algum desconforto no nosso cotidiano, mas visam assegurar a tranquilidade de todos os moradores do condomínio.
A identificação de todos os que adentram o condomínio, faz-se necessário para que haja um controle mais eficiente de quem frequenta o Alpha Garden.
Assim sendo, quando você chegar e a cancela demorar um pouco a funcionar, tenha paciência, é para seu bem estar e de sua família.
Por favor, não se aborreça com o pessoal da portaria, eles estão apenas cumprindo com suas responsabilidades para melhor nos servir.

A inadimplência ocorrida por falta de pagamento da taxa condominial poderá levar à penhora o bem, objeto de ação de execução.

Frederico Marques define a penhora como o ato coercitivo que dá início à expropriação de bens do devedor

A expropriação consiste em retirar o objeto do patrimônio do devedor para satisfazer a obrigação, com posterior alienação do bem para conversão em dinheiro.

Assim, a partir da penhora, o executado, que não perde o domínio do bem e, em geral, não perde a posse imediata do bem, não pode mais dispor dele eficazmente.

Com a apreensão de bens no patrimônio do devedor há a criação de um vínculo desses bens à satisfação de certo crédito, ficando estes presos à demanda executória e, caso não haja penhora anterior ou outro acontecimento, (por exemplo: pagamento), serão destinados ao escopo expropriativo.

Em síntese, poderá haver a perda do bem.

Visando demonstrar a gravidade da referida situação, segue decisão judicial sobre o assunto.


Jurisprudência

1. Atraso em condomínio leva à penhora de bem de família
“A 19ª Câmara Cível do TJRS decide que imóvel de família deve ser penhorado por atraso no pagamento do condomínio. Para o Colegiado, a Lei nº 8.009/90, no seu artigo 3º, inciso IV, excepciona a impenhorabilidade para as hipóteses de débitos de taxas de condomínio em atraso, relativas ao imóvel.

Os autores da ação postularam a substituição do bem penhorado, bem como impugnam o cálculo e propõem acordo parcelado do débito. Alegam que o imóvel residencial da família é impenhorável, conforme dispõe a Lei 8.009/90. Além disso, afirmam excesso na execução, já que o débito importa em R$ 5 mil e o bem é muito superior.

Para o relator do recurso, Desembargador Guinther Spode, a alegação sobre destino da família é totalmente descabida. 'Se a família dos apelantes poderá ficar sem teto, tal decorreu de seu reiterado inadimplemento. É responsabilidade dos apelantes proverem um teto adequado à sua família, implicando isto, por óbvio, o pagamento das cotas condominiais.'

Segundo o magistrado, é certo que os condomínios não são entidades pias, não podendo absorver as despesas de condômino que não podem ou não querem pagar a sua parte no rateio. 'Se um condômino não paga suas cotas condominiais, os demais é que terão de arcar com o peso do inadimplente.'

'Trata-se efetivamente de caso em que excepcionada a restrição à penhorabilidade, porquanto decorrente a dívida da própria unidade que buscam os apelantes resguardar', destacou.

Quanto à alegação de excesso de penhora, afirmou o magistrado, resta ela esvaziada quando se trata de execução de dívidas condominiais, pois é o próprio bem originador da dívida que responde por ela. O Desembargador concluiu que não se pode, por falta de amparo legal, impor à parte adversa o ônus de ter de receber de forma parcelada. 'Ausente concordância expressa da parte, ao Judiciário é descabido prover desta forma.'

Acompanharam o voto do relator os Desembargadores Carlos Rafael dos Santos Júnior e Mário José Gomes Pereira. A sessão de julgamento ocorreu no dia 22/8”.
Jornal do Estado, 6/9/2006

Caros condôminos, a Constituição Federal, o novo Código Civil e a Lei nº 4.516/64 (Lei que regula os Condomínios) cuidam dos nossos direitos individuais, disciplinam o direitos e os limites da propriedade, seu uso, gozo e fruição.

Em nosso Condomínio Alpha Garden há reclamação (e muita!) sobre animais, uma vez que o Regimento Interno, item ANIMAIS DOMÉSTICOS, dispõe em seu art. 74 que:

Assim, o proprietário do animal, deverá levar em conta questões como: segurança das pessoas; sossego e a salubridade dos demais condôminos. A transgressão de qualquer um desses fatores poderá influir nas condições indispensáveis à vida tranquila de todos, o que poderá repercutir, inclusive, em sanções judiciais, tais como retirar o animal do local, sem prejuízo dos danos morais e materiais apurados, caso o condômino prejudicado bata às portas da Justiça.

Sensatez, esta é a palavra para vivermos em tranquilidade. Não podemos ser intransigentes.

Não há possibilidade de alguém impor aos demais suas preferências e gostos, como também seus desafetos e traumas. Todos devem respeitar os limites do direito de terceiros para que seus próprios limites de direitos individuais sejam respeitados. A solução é simples e conhecida por todos: os seus direitos começam onde terminam os do seu vizinho.

Seguem decisões judiciais para ilustrar como o Poder Judiciário pátrio interpreta o assunto:

1. Animais
Presença de animais em unidade autônoma - Interpretação da norma condominial
À presença de animal de pequeno porte na unidade autônoma não caracteriza violação da lei interna, que há de ser interpretada em consonância com a regra do art. 524 do C. Civil." (TACiv-RJ, 2º GR. Câms. EI na Apel. 55.426/88. Voto unân. Rel. Juiz Carlos Motta).

2. Animais
Proibição de animais em condomínio deve ser relativizada
Os termos das convenções condominiais proibindo a presença de animais devem ser relativizados. A decisão, unânime, é da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça, ao prover apelo de moradores de um prédio em Novo Hamburgo, que postularam o direito de terem no apartamento um cão da raça chow-chow, de porte médio, apesar de as normas condominiais permitirem somente a permanência de animais de pequeno porte.
O relator do recurso no TJ, Desembargador José Francisco Pellegrini, manifestou-se contrário à aplicação literal da convenção, uma vez que o porte do animal, por si, não define sua periculosidade ou a perturbação que possa trazer ao condomínio. “Relativizando-se a norma condominial, que não pode retirar o direito do condômino de ter consigo a companhia de animal que escolha, resta dar-lhe a interpretação razoável que garanta, em todo caso, o direito dos demais condôminos à higiene, segurança e sossego”.
O voto foi integralmente acompanhado pelos Desembargadores Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes e André Luiz Planella Villarinho. Proc. 70003306156.
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, 25/7/2002

3. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTUÇA
1) Acórdão RESP 10250 / RS;
RECURSO ESPECIAL 1991/0007439-0. Relator
Min. SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA (1088)
Ementa:
I - Ao condomínio assiste legitimidade para postular em juízo a nulidade de deliberação, tomada em assembléia geral, que contrarie a lei, a convenção ou o regimento interno do condomínio.
II - A exegese conferida pelas instâncias ordinárias a referidas normas internas não se mostra passível de análise em sede de recurso especial (Enunciado n. 5º da Súmula/STJ).
III - Fixado, com base na interpretação levada a efeito, que somente animais que causem incômodo ou risco à segurança e saúde dos condomínios é que não podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instância extraordinária, rever conclusão lastreada no exame da prova, que concluiu pela permanência do pequeno cão.
Data da Decisão – 23/03/1993; Orgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA; Decisão - Por unanimidade, não reconhecer o recurso.

Condôminos, a reserva do clube para realização de festas deverá ser agendada junto ao encarregado de nossa portaria, sr. Nildo, com antecedência, devendo ser efetuado o pagamento junto à CEF, através de DOC, em data anterior ao evento.

O Regimento Interno dispõe que o som após às 22h deverá ser de volume moderado.
Por favor, ao término de sua festa entregue o clube como o recebeu: Limpo.

Caros condôminos. A partir de agora vamos nos comunicar virtualmente, a fim de, juntos, tentarmos resolver os problemas de nosso condomínio. Espero q todos contribuam p/ melhoria de nossa qualidade de vida em nosso condomínio, portanto, desde já, registrarei algumas situações ocorridas no condomínio e q estão causando reclamações. Vamos lá:

1) a velocidade permitida de veículos automotores é de 20km;

2) o lixo deverá ser posto em frente de suas casas no horário de 9h e 15h de 2ª a sábado e, nos domingos, às 10h;

3) o lixo deve ser acondicionado apropriadamente (vidro quebrado sem estar embalado, por exemplo, é um risco a todos);

4) os condôminos devem observar o Regimento Interno no q se refere a número de convidados ( 5 é o estabelecido) q podem trazer ao clube/quadras nos dias q não houver festas, pois estes são de usufruto do condômino;

5) nos domingos é proibido fazer festa no clube, pois é dia do condômino usufruir seu descanso no referido local;

6) a identificação dos visitantes/fornecedores ou prestadores de serviços na portaria é obrigatória, pois o q se visa é a segurança do condômino;

7) a cancela na portaria permanace sempre abaixada para segurança do condômino, logo tenha paciência, espere um segundo p/ o dispositvo ser acionado;

8) não abuse do uso da água, por favor, molhe seu jardim e, em seguida, feche a torneira. Não esqueça água é um bem ambiental esgotável;

9) não instale torneiras/chuveiros, etc., em área comum do condomínio sem a devida autorização, afinal tal área é de todos e a síndica tomará as providências devidas para preservar o bem de todos;

10) não faça obra sem autorização do Poder Público, pois isso é ilegal e sujeita o transgressor às penalidades legais;

11) os animais devem passear no horário determinado pelo Regimento Interno e seu dono deve trazer consigo, sempre, um saco plástico para acondicionar as fezes destes;

12) animal que pertuba o sossego do vizinho poderá trazer inconveniente ao seu dono, já que a lei é pacífica nesta questão no que diz respeito ao assunto;

13) o paisagismo deve ser obedecido por todos, uma vez que no canteiro central as plantas permitidas são das espécies das palmeiras e assim deve continuar;

14) as cores das casas são de tons pastéis, conforme Regimento Interno, logo todos devem seguir o padrão;

15) ensinar menor a dirigir dentro do condomínio é proibido e o responsável ficará passível de sofrer punição;

16) o clube só pode ser utilizado pelo condômino e sua família, assim, no caso de reservá-lo para celebrações, lembre-se, só é permitido para festejos dos que moram em nosso condomínio;

17) o lixo produzido por obras deve ser posto em recinto apropriado, desta forma não deixe areia, pedra, etc., jogado em sua calçada, pois tal postura gera infringência ao Regimento Interno e, consequentemente, poderá ocorrer problema ao condômino transgressor;

18) não deixe depósito de lixo (lixeira) em frente de sua casa, pois não é permitido. O lixo só deve ser posto na rua nos horários permitidos;

19) gostaria de que todos fizéssemos coleta seletiva de lixo, pois além de ser fonte de receita para o condomínio, estaremos cumprindo a lei e ajudando, e muito, com o meio ambiente, portanto vamos juntos estudar a melhor forma de realizar tal objetivo;

20) após utilizar o clube para promover sua festa, por favor, deixe-o como recebeu: limpo;

21) cuidado ao se divertir no clube, pois este é lugar de todos e brincadeiras desmedidas podem trazer prejuízo material ao clube, bem como pôr em risco a integridade física dos que lá estão se divertindo;

22) por favor, pague sua taxa condominial em dia, pois o condomínio assim como você condômino tem suas obrigações legais a cumprir.

No mais, fico aguardando a manifestação e ajuda de todos em favor de nosso condomínio. Glaucia Ribeiro ( síndica).